事務所や店舗を借りると、契約時に敷金・保証金・礼金・仲介手数料・前家賃など、まとまったお金を支払います。これらは名目ごとに税務上の扱いが異なり、全額をその年の経費にできるとは限りません。この記事では、賃貸契約時に支払う費用の経理処理を項目別にわかりやすく解説します。
敷金・保証金（返還されるもの）は経費にならない
退去時に返還される敷金・保証金は、預けているだけのお金なので経費にはなりません。「敷金」や「差入保証金」として資産に計上し、退去して返金されたときに取り崩します。退去時に原状回復費が差し引かれた場合は、差し引かれた分をその時点で修繕費などの経費にします。
ここでよくある間違いが、敷金を全額経費に計上してしまうケースです。金額が大きいことが多いため、税務調査で必ず確認されるポイントです。契約書を見て、返還される部分と返還されない部分を分けることから始めましょう。
礼金・返還されない保証金は「20万円」が分かれ目
礼金や、契約で「償却○％」「敷引」と定められた返還されない部分は、支払った時点で権利利用のための費用（税務上の繰延資産）となり、金額で処理が分かれます。
- 20万円未満：少額の繰延資産として、支払時に全額経費処理できます。勘定科目は支払手数料・地代家賃・雑費など、会社の処理方針に合わせて継続して使用します
- 20万円以上：長期前払費用として資産計上し、原則5年（契約期間が5年未満で更新時に再び礼金等を払う契約ならその契約期間）で償却
この20万円の判定は税抜経理なら税抜金額、税込経理なら税込金額で行います。22万円（税込）の礼金でも、税抜経理なら20万円となり、判定が変わる場合があるので注意してください。
礼金60万円を5年償却する場合の仕訳例
【支払時】
（借方）長期前払費用 600,000
（貸方）普通預金 600,000
【決算時（1年分を償却）】
（借方）長期前払費用償却 120,000
（貸方）長期前払費用 120,000
※事業年度の途中で契約した場合は、月割りで計算します（例：10月契約の3月決算なら6か月分の60,000円）。
仲介手数料・前家賃・火災保険料の処理
不動産会社への仲介手数料は、支払時に「支払手数料」として全額経費にできます。
前家賃（契約時に払う翌月分など）は原則として前払費用ですが、翌月分家賃や1年以内の家賃を継続して支払時に経費処理している場合は、短期前払費用として支払時の経費（地代家賃）にできる場合があります。ただし、利益が出た年だけまとめて前払いするような処理は認められにくいため注意が必要です。
火災保険料・借家人賠償保険料は、保険期間が1年以内なら支払時の経費、複数年分を一括で払った場合は期間で按分します。
このほか、契約時には賃料保証会社への保証委託料を求められることもあります。これは返還されない費用なので、20万円未満なら支払時の経費（支払手数料）、20万円以上なら契約期間で按分するのが基本です。
内装工事をした場合は「造作」として減価償却
入居時に内装工事・間仕切り・空調設備の設置などを行った場合、それらは経費ではなく固定資産（建物附属設備・建物）として計上し、減価償却します。
賃借している建物に施した造作の耐用年数は、その造作の種類・用途・使用材質等を勘案して合理的に見積もった年数によります。ただし、賃借期間の更新ができない契約で、かつ有益費の請求や買取請求ができないものについては、賃借期間を耐用年数とすることができます。
店舗の内装工事は金額が大きくなりやすい部分です。契約時の費用と混同しないよう、請求書の内訳を工事の内容ごとに分けてもらうと処理がスムーズです。
消費税・インボイスの注意点
消費税の課税事業者の場合は、各支払いの消費税区分にも注意が必要です。事務所・店舗の家賃、礼金、仲介手数料などは原則として消費税の課税対象ですが、居住用賃貸や土地の貸付けなどは非課税となる場合があります。また、仕入税額控除を受けるには、原則としてインボイス（適格請求書）の保存が必要です。
実務上つまずきやすいのが、個人の大家さんがインボイス未登録のケースです。この場合、家賃について仕入税額控除が受けられません（経過措置の対象期間を除く）。契約前に登録状況を確認しておくとよいでしょう。
また、家賃のように契約書に基づいて自動的に振り込む取引は、毎月請求書が発行されないことがあります。この場合は、契約書＋通帳の記録を合わせて保存することで、インボイスの要件を満たす扱いができます。契約書にインボイスの登録番号が記載されているか確認しましょう。
更新料がある場合の処理
賃貸借契約の更新時に支払う更新料も、礼金と同じように返還されない費用です。20万円未満であれば支払時に経費処理できますが、20万円以上の場合は繰延資産として、原則として5年または契約期間に応じて償却します。
契約時費用の処理まとめ表
| 支払項目 | 処理方法 |
|---|---|
| 敷金・保証金（返還される部分） | 資産計上（経費にならない） |
| 礼金・敷引など（20万円未満） | 支払時に全額経費 |
| 礼金・敷引など（20万円以上） | 長期前払費用として原則5年で償却 |
| 仲介手数料 | 支払手数料として全額経費 |
| 保証会社への保証委託料 | 20万円未満は経費、20万円以上は期間按分 |
| 前家賃 | 地代家賃（継続適用で支払時経費） |
| 火災保険料（1年以内） | 支払時に経費（複数年分は按分） |
| 内装工事・造作 | 固定資産に計上して減価償却 |
| 更新料 | 礼金と同様。20万円未満は経費、20万円以上は繰延資産として償却 |
| 消費税 | 事務所・店舗は課税取引が多いが、土地・居住用は非課税の場合あり |
自宅兼事務所の場合は家事按分も忘れずに
自宅を兼ねた物件を借りる場合は、上記の処理をしたうえで、さらに事業使用割合に応じた家事按分が必要です。按分の考え方は「個人事業主の「家事按分」とは？」の記事を参考にしてください。
よくある質問
契約書に「敷金のうち2か月分は償却」とある場合は？
その2か月分は返還されない部分なので、礼金と同じ扱いになります。残りの返還される部分だけを「敷金」として資産計上します。契約した時点で処理を分けておきましょう。
途中で解約したら、残っている長期前払費用はどうなりますか？
解約した事業年度に、未償却残高を一括して経費に計上します。移転や閉店の際は忘れずに処理してください。
敷金が返ってきたときの仕訳は？
原状回復費20万円が差し引かれ、80万円が返還された場合（敷金100万円）
（借方）普通預金 800,000
（借方）修繕費 200,000
（貸方）敷金 1,000,000
まとめ
- 返ってくるお金（敷金・保証金）は資産。経費にならない
- 返ってこないお金（礼金・敷引）は20万円を境に経費か5年償却
- 仲介手数料は全額経費
- 内装工事は固定資産として減価償却
- 大家さんのインボイス登録の有無を確認しておく
賃貸契約時の支払いは、「返ってくるお金（敷金・保証金）は資産」「返ってこないお金（礼金・敷引）は20万円を境に経費か5年償却」「仲介手数料は全額経費」が基本です。契約書の敷金の償却条項を確認し、名目ごとに正しく処理しましょう。
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