住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、マイホームを購入・新築した方が一定期間、所得税・住民税から控除を受けられる制度です。控除率は原則として年末ローン残高の0.7%で、適用にはその年の合計所得金額が2,000万円以下であることなどが要件です。令和8年度税制改正では、適用期限の延長と借入限度額・控除期間の見直しが行われます。
改正のポイントまとめ
- 適用期限が令和12年12月31日まで5年延長
- 既存住宅（中古）の借入限度額が最大3,500万円に引き上げ
- 既存住宅の控除期間が10年→13年に延長
- 省エネ基準適合住宅の新築は令和10年以降の建築確認分から対象外（重要）
① 適用期限の延長
現行制度の適用期限（令和7年12月31日）が、令和12年12月31日まで5年間延長されます。令和8〜12年に取得した住宅も住宅ローン控除の対象となります。
② 借入限度額の変更
| 住宅の種類 | 新築・買取再販（改正後） | 既存住宅（改正後） |
|---|---|---|
| 認定住宅（長期優良住宅等） | 4,500万円（変更なし） | 3,500万円（改正前3,000万円） |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円（変更なし） | 3,500万円（改正前3,000万円） |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円（改正前3,500万円） | 2,000万円（改正前3,000万円） |
| その他の住宅 ※省エネ基準を満たさない新築住宅は、令和10年以後の建築確認分から原則対象外 | 2,000万円（変更なし） | 2,000万円（変更なし） |
既存住宅（中古住宅）のうち認定住宅・ZEH水準省エネ住宅は、借入限度額が3,000万円から3,500万円に引き上げられます。一方、省エネ基準適合住宅は新築・既存ともに借入限度額が引き下げられます。
なお、「その他の住宅」については、既存住宅・増改築・一定の買取再販住宅等が中心です。令和10年以後に建築確認を受ける新築住宅については、ZEH水準省エネ基準を満たさないものは原則として住宅ローン控除の対象外となります。
③ 省エネ基準適合住宅の新築は令和10年以降に注意
省エネ基準適合住宅の新築等については、令和8年・令和9年の居住分は借入限度額2,000万円で住宅ローン控除の対象になります。ただし、令和10年以後に建築確認を受ける新築住宅については、ZEH水準省エネ基準を満たさないものは原則として対象外となります。第6次エネルギー基本計画に基づき、令和12年以降の新築住宅にはZEH水準以上の省エネ性能が求められるためです。令和10年以降に新築する場合は、ZEH水準省エネ住宅以上でないと住宅ローン控除が使えなくなる点に注意が必要です。
④ 既存住宅の控除期間が13年に延長
省エネ基準適合住宅以上の既存住宅の控除期間が10年から13年に延長され、新築住宅と同様になります。中古住宅の購入を検討している方にとってメリットのある改正です。
⑤ 特例対象個人への上乗せ措置
「特例対象個人」（19歳未満の扶養親族がいる方、40歳未満で配偶者がいる方、または40歳以上で40歳未満の配偶者がいる方）については、借入限度額に最大1,000万円の上乗せがあります。この措置の適用期限が令和12年まで延長され、これまで対象外だった既存住宅（省エネ基準適合住宅以上）にも適用されるようになります。
⑥ 床面積・立地要件の変更
合計所得金額1,000万円以下の方に限り、床面積40㎡以上（原則50㎡以上）とする緩和措置が既存住宅にも拡充されます。また、令和10年以降に新築する住宅で、災害危険区域等（災害危険区域・地すべり防止区域・急傾斜地崩壊危険区域・土砂災害特別警戒区域・浸水被害防止区域など）に立地するものは対象外となります（建替え等を除く）。
まとめ
- 適用期限が令和12年末まで5年延長
- 既存住宅（認定・ZEH）の借入限度額が最大3,500万円に引き上げ
- 既存住宅の控除期間が10年→13年に延長
- 省エネ基準適合住宅（新築）は令和10年以降の建築確認分から対象外。新築するならZEH水準以上が必要
- 特例対象個人（子育て世帯等）への上乗せ措置が延長・拡充
住宅の種類・取得時期・省エネ性能によって適用内容が大きく異なります。詳細は国税庁HPまたは担当の税理士にご確認ください。
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