アパートや賃貸マンションなどの貸付用不動産は、相続税の評価額が市場価格より大幅に低くなることが多く、「借入れをして賃貸物件を買うと相続税が減る」といわれてきました。
この点について、国税庁は2026年9月18日、「貸付用不動産の評価について」の通達案を公表し、2026年10月18日17時まで意見を募集しています。亡くなる前5年以内に購入・新築した賃貸物件は、原則として「通常の取引価額（時価）」で評価するという内容で、令和9年（2027年）1月1日以後の相続・遺贈・贈与から適用される予定です。この通達案は、令和8年度税制改正大綱で貸家等の貸付用不動産の評価方法を見直す方針が示されたことを受けて、対象範囲や評価方法の詳細を定めるものです。
※この記事は2026年10月5日時点の通達案に基づいています。まだ確定した通達ではなく、意見募集を経て最終的な通達が定められるため、内容が変わる可能性があります。
なぜ見直されるのか
現在、賃貸物件の相続税評価は次のように計算します。
- 土地：路線価などで評価し、さらに「貸家建付地」として借地権割合・借家権割合・賃貸割合に応じて減額
- 建物：固定資産税評価額を基に、「貸家」として借家権割合・賃貸割合に応じて減額
路線価や固定資産税評価額はもともと時価より低めに設定されているうえ、貸家の減額も重なるため、購入価格の半分以下の評価額になることもあります。この差を利用して、相続直前に多額の借入れで賃貸物件を購入する対策が問題視されてきました。国税庁は通達案の趣旨を「貸家等の市場価格と相続税評価額との乖離等の実態を踏まえ、評価の適正化とともに、予測可能性の向上を図る」と説明しています。
通達案の内容① 5年以内に取得した賃貸物件
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 課税時期（相続なら死亡の日）前5年以内に、対価を伴う取引で取得・新築した貸付用不動産（全部または一部が借家権の目的となっている建物と、その敷地など） |
| 評価方法 | 課税時期における通常の取引価額に相当する金額 |
| 簡便な方法 | 取得価額が取得時の通常の取引価額と認められる場合は、次の金額の80%で評価できる ・土地等：取得価額 × 地価変動率 ・建物等：取得価額 − 取得から課税時期までの償却費（定額法） |
| 適用時期 | 令和9年1月1日以後の相続・遺贈・贈与で取得した財産 |
「取得の時期」は原則として引渡しの時で判定します。地価変動率は、路線価（路線価がない地域は倍率方式による価額）の変動を基に計算します。「取得価額」には、購入代金・建築費だけでなく、取得等に要した金額、改良費、設備費も含まれます。建物の取得から相続・贈与までの期間に1年未満の端数がある場合は、その端数を1年として償却費を計算します。
土地と建物は別々に5年の判定をします。たとえば、昔から持っている土地に、通達の制定後に新しく賃貸建物を建てた場合、土地は従来どおりの評価、建物だけが新しいルールの対象になることがあります。
また、対象は「借家権の目的となっている家屋とその敷地」と定義されているため、貸駐車場など、建物を伴わない土地だけの貸付けは、今回の定義から外れる可能性があります。
計算例
【例】相続の3年前に、土地6,000万円・建物4,000万円（鉄筋コンクリート造・耐用年数47年）の賃貸マンションを購入。その後の地価変動率は1.05
- 土地：6,000万円 × 1.05 × 80% ＝ 5,040万円
- 建物：（4,000万円 − 4,000万円 × 0.022 × 3年）× 80% ≒ 2,989万円
- 合計：約8,029万円
これまでの評価方法では、路線価・固定資産税評価額と貸家の減額により、これを大きく下回ることが多かったため、相続税の負担が大きく増える可能性があります。
※この計算例は不動産の評価額だけを示したものです。購入に伴う借入金の残高は、相続税の計算上、別途債務として控除できる場合があります。この例だけで相続税の増加額が決まるわけではありません。
原則として対象外となるもの（課税上弊害がない場合）
- 収用等・交換処分等・換地処分等に伴う代替資産の特例、収用交換等の特別控除を受けて取得した不動産（取得価額が譲渡価額の120%以下のものなど、一定の要件あり）
- 固定資産の交換の特例（所得税法58条）を受けて取得した不動産（交換で手放した資産を5年以内に取得していた場合を除く）
- 特定の事業用資産の買換えの特例（一定のもの）を受けて取得した不動産（取得価額が譲渡価額の120%以下のもの）
- 5年より前に取得した建物、または5年以内に相続等で取得した建物（一定のもの）を、5年以内に増築・改築した部分
- 通達の制定日までに、5年より前から持っていた土地（または相続で取得した土地）に新築した建物（制定日に建築中のものを含む）
なお、相続や贈与による取得自体は「対価を伴う取引」ではありません。ただし、通達案は、過去に有償で取得された貸付用不動産が途中で相続・贈与された場合も対象に含み得る書き方になっています。たとえば、親が購入してから5年以内に子が相続し、さらに短期間で次の相続が起きた場合などは、最初の有償取得からの期間が問題になる可能性があります。どの取得時期を基準にするかは、最終的な通達や今後のQ&Aを確認する必要があります。
通達案の内容② 不動産小口化商品
不動産特定共同事業契約や信託受益権を使って、1口数百万円単位で賃貸不動産に投資できる「不動産小口化商品」は、取得した時期にかかわらず、通常の取引価額で評価することとされています。
適正な価格情報がある場合は、原則として元本等相当額の90%で評価します。ただし、その事業が課税時期前5年以内に開始されたものである場合は、元本等相当額を補正した金額の95%となります。精通者意見価格や、課税時期前1年以内の鑑定評価額の95%が明らかな場合は、これらを含む金額のうち最も低いものを使用できます。
なお、事業者の破綻などで事業の継続が不可能または著しく困難と見込まれ、精通者意見価格などもない場合は、前述の「5年以内に取得した貸付用不動産」の定めに準じて評価します。
非上場株式の評価への影響
会社が所有する賃貸不動産について、非上場株式を純資産価額方式で評価する場合には、現在も課税時期前3年以内に会社が取得した土地・建物は通常の取引価額で評価するルールがあります。通達案では、この場面には今回の5年ルールは適用しないことが明記されています。非上場株式の評価の見直しについては「非上場株式の評価が変わる？」もご覧ください。
今から考えておきたいこと
- すでに相続対策で賃貸物件を購入した方：取得から5年以内に相続が起きると、評価額が大きく上がる可能性があります。相続税の試算をやり直しておきましょう
- これから購入を検討している方：「購入すれば相続税が下がる」という前提は通用しにくくなります。賃貸経営としての収支を重視して判断してください
- 不動産小口化商品を保有・検討している方：取得時期にかかわらず時価評価となる案なので、節税効果は大きく薄れます
- 贈与も対象：贈与で取得した場合の評価にも適用される予定です
これまでは、評価額と時価の著しい乖離を利用した事案について、財産評価基本通達6項（この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価）により個別に時価評価されることがありました。今回の通達案は、一定の貸付用不動産について具体的な評価方法を設け、納税者の予測可能性を高めようとするものです。なお、取得から5年を超えれば、どのような場合でも総則6項が適用されないという意味ではありません。
また、新しい方法で評価した後でも、要件を満たせば小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等、200㎡まで50%減額）は別途検討できます。
まとめ
- 国税庁が2026年9月18日に「貸付用不動産の評価について」の通達案を公表（意見募集は10月18日17時まで）。まだ確定した通達ではない
- 亡くなる前5年以内に購入・新築した賃貸物件は、通常の取引価額で評価
- 取得価額が適正なら、取得価額（土地は地価変動率で補正、建物は償却後）の80%で評価できる。土地と建物は別々に5年を判定
- 途中で相続・贈与された物件も対象に含み得るため、相続・贈与で取得したから対象外とは限らない
- 不動産小口化商品は取得時期にかかわらず時価評価
- 令和9年1月1日以後の相続・遺贈・贈与から適用予定
- 最終的な通達で内容が変わる可能性があるため、確定後の情報も確認する
賃貸物件を使った相続対策をしている方は、一度、相続税の試算を見直すことをおすすめします。通達が確定したら、この記事も更新します。
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